Wohnungswirtschaft: Heizungsoptimierung für die Immobiliengruppe Heimstaden

Die Immobiliengruppe Heimstaden, die europaweit rund 162.000 Wohnungen verwaltet, davon rund 26.000 in Deutschland, setzt seit Jahren auf umfassende Maßnahmen zur Energieeffizienz. Ein wesentlicher Teil davon ist das Einsparen von Energie durch Optimieren der bestehenden Heizungsanlagen. myWarm optimierte im Auftrag des Immobilienunternehmens Heimstaden von 2018 bis 2022 über 21.000 Heizflächen in Wohnhausanlagen in Berlin und Hamburg mittels hydraulischen Abgleichs.

Das Ergebnis: eine Energieeinsparung von durchschnittlich 16 Prozent. Dank einer effizienten Mieterkommunikation und einem durchdachten Projektmanagement erreichte myWarm in nahezu allen Objekten eine Abgleichrate von über 90 Prozent, was zu höherer Effizienz, mehr Wohnkomfort und niedrigeren Betriebskosten führte.

Falco Hander, Team Leader Energy Management bei Heimstaden: „Unsere Strategie zur Energieeffizienz basiert auf mehreren Säulen. Besonders hohes Potenzial orten wir im Absenken der Systemtemperaturen von Heizungsanlagen und zentraler Warmwasseraufbereitung. Eine Reduzierung der Vorlauftemperatur spart nicht nur Energie und Kosten ein, sondern ermöglichen den Einsatz von regenerativen Energiequellen, wie zum Beispiel Wärmepumpen.“ Darüber hinaus zählen der Fenstertausch und die Dämmung von Brandschutzwänden, Kellerdecken sowie Dachsanierungen zum energetischen Maßnahmenpaket.

Um das hohe Einsparpotenzial beim Energieverbrauch zu heben, sah sich Heimstaden 2018 nach einem Lösungsanbieter um. „Wir haben intensiv recherchiert und viele Unternehmen verglichen, darunter auch Heizungs-betriebe oder Ingenieurbüros. Dabei hat sich gezeigt, dass es verschiedene Verfahren für eine Optimierung durch den hydraulischen Abgleich gibt, etwa nur im Heizkeller oder für die komplette Heizungsanlage. Oft sind bauliche Änderungen wie Ventiltausch notwendig. Wir wollten aber die Mieterinnen und Mieter so wenig wie möglich belasten“, so Hander.

In der Endrunde testete Heimstaden das computergestützte, ITG-zertifizierte Verfahren von myWarm. „Das Konzept des messtechnisch basierten, hydraulischen Abgleichs konnte uns auf Anhieb überzeugen, weil es deutlich niedrigere Systemtemperaturen und damit hohe Einsparungen ermöglicht“, sagt Hander.

Im Rahmen seines Komplettpakets deckte myWarm den gesamten Prozess ab. Zu Beginn des hydraulischen Abgleichs bei Heimstaden stand die Mieterkommunikation. Dabei informierte myWarm vorab per Brief über die geplante Maßnahme, koordinierte Termine und übernahm den telefonischen Kontakt für die Terminabstimmung sowie bei Rückfragen. Heimstaden informierte parallel dazu die Mieterinnen und Mieter rund drei Monate vor der Maßnahme.

Danach führten die myWarm-Serviceteams die Arbeiten in den Heimstaden-Objekten durch. Zuerst montierten die Techniker computergesteuerte Mess- und Einstellmodule an die Heizkörper in den Wohnungen sowie eine zentrale Funk-Basisstation im Heizungskeller. Diese übermittelte die laufend gemessenen Parameter wie Heizkörper- bzw. Raumtemperatur und Durchfluss an einen zentralen Leitstand, wo die Daten mittels eines speziellen Algorithmus ausgewertet wurden. Nach der Analyse sendete das System Befehle zur richtigen Voreinstellung und optimalen Versorgung jedes Heizkörpers an die Einstellmodule.

Neben den optimalen Durchflussmengen an den Heizkörpern stellten die Servicetechniker auch Pumpenleistungen und Vorlauftemperaturen richtig ein und behoben Fehler – etwa klemmende oder defekte Ventile. Nach der Optimierung wurden sämtliche Mess- und Einstellkomponenten demontiert und die vorhandenen Thermostatköpfe wiederaufgesetzt.

Das umfangreiche Projekt startete im Dezember 2018 in Berlin. Zum Jahresende 2019 waren bereits 2.470 Heizkörper in Heimstaden-Objekten in Berlin und Hamburg abgeglichen. 2020 folgten weitere 1.530, 2021 rund 13.000 und 2022 nochmals 4.700 Heizflächen.

Im Nachgang übernahm myWarm jeweils die Beantwortung von Rückfragen bzw. Mangelmeldungen von Mietern, die teils telefonisch, teils vor Ort mit Serviceeinsätzen behoben wurden. „Abgesehen von Corona-bedingten Verzögerungen und vereinzelt Mieterinnen und Mieter, die dieser einmalige Modernisierungsmaßnahme nicht zustimmten, konnten wir den hydraulischen Abgleich großteils erfolgreich umsetzen. Wir haben in fast allen Objekten über 90 Prozent aller Heizkörper abgeglichen und damit die maximale Wirksamkeit erreicht“, berichtet Hander. Für die Mieter verursacht die Modernisierungsmaßnahme keine Beeinträchtigungen beim Heizen, denn alle Mess- und Einstellungsarbeiten erfolgten bei laufendem Betrieb.

Die Erfolge der Optimierungsmaßnahme übertrafen die Erwartungen von Heimstaden. „Das gesteckte Ziel von 10 Prozent Gesamteinsparung konnte deutlich übertroffen werden. Durchschnittlich verbrauchen unsere Wohnhausanlagen nun 16 Prozent weniger Energie. Das entspricht einer bisher eingesparten Energiemenge von rund 6.200.000 kWh beziehungsweise 945 Tonnen CO2“, freut sich Hander. Erreicht werden konnte das beachtliche Ergebnis primär durch die computergestützte und messtechnische, korrekte Einstellung der Heizkörperventile und Pumpen. „Dadurch konnten die Vorlauftemperaturen abgesenkt und die Heizkessel gedrosselt werden. Das spart Gas für die Heizung und Strom für die Pumpen“, so Hander.

Neben der markanten Verbrauchsreduktion lieferte das myWarm-Verfahren einen wertvollen Zusatznutzen: Fehler und Mängel wie klemmende oder defekte Ventile oder verkehrt angeschlossene Heiz-körper konnten aufgedeckt und kleine Defekte von den myWarm-Techniker sogleich behoben werden.

Die größten Einsparungen ließen sich bei großen Objekten mit vielen Heizkörpern und Verteilersträngen erzielen. Abweichungen von den durchwegs guten Ergebnissen wurden durch Eingriffe von Mietern an den Thermostaten und Leerstände von Wohnungen verursacht. Die Zufriedenheit mit dem Service ist jedenfalls hoch. „Wir hatten beispielsweise Mieterinnen und Mieter in einer Dachgeschosswohnung, die besonders begeistert waren, weil die Heizkörper und Räume endlich gleichmäßig warm waren“, erzählt Hander.

Die Bilanz der Optimierungsmaßnahmen fällt überaus positiv aus. „Neben den erzielten Einsparungen können die Systemtemperaturen der Heizungsanlagen abgesenkt werden. Das erlaubt den Einsatz von erneuerbaren Energien, selbst bei Altbauten“, so Hander.